ბინის დამქირავებელმა რომ არ მოგატყუოთ და რისკები რომ აიცილოთ თავიდან - იურისტის პასუხები აქტუალურ შეკითხვებზე - მშობლები

- ბინის საცხოვრებლად გაქირავება გარკვეულ რისკებთან არის დაკავშირებული. ყველა მათგანის დაზღვევა, რა თქმა უნდა, შეუძლებელია. სასურველია, გამქირავებელმა მოითხოვოს და მიიღოს მაქსიმალურად დეტალური ინფორმაცია დამქირავებლის ფინანსურ შესაძლებლობებზე, რომ საკმარისად დარწმუნდეს მის სტაბილურად გადახდისუნარიანობაში. ქირავნობის ურთერთობის არსებობის დადასტურების უზრუნველსაყოფად, აუცილებელია ქირავნობის ხელშეკრულება დადებული იყოს წერილობითი ფორმით. მასში აუცილებლად უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულების ვადა, ფასი, გადახდის ფორმა და ვადა. გადაუხდელობის შემთხვევებზე - ჯარიმა. სასურველია, მიეთითოს ავეჯის და სხვა ინვენტარის შესახებ, რომელიც შეიძლება დამქირავებლემა შეიტანოს ბინაში. სასურველია, აღიწეროს მოკლედ ბინის მდგომარეობა, რადგან საყოფაცხოვრებო სარემონტო ხარჯების გაწევა დამქირავებლის ვალდებულებაა, ხოლო კაპიტალურის - მესაკუთრის.

- თუ ბინის დამქირავებელი არ ტოვებს ბინას, რა უფლებები აქვს ბინის მეპატრონეს?

- გამქირავებელს ხელშეკრულების ვადის ამოწურვისას, 3 თვე ქირის გადაუხდელობისას და ასევე განსაკუთრებული საპატიო მიზეზების არსებობისას (მაგალითად, მესაკუთრის საჭიროება საცხოვრებლად გამოიყენოს იგი) შეუძლია შეატყობინოს დამქირავებელს ქირავნობის შეწყვეტისა და ბინის გამოთავისუფლების მოთხოვნის შესახებ და ამისათვის მისცეს მას გონივრული ვადა. თუ დამქირავებელი ბინას არ ათავსუფლებს, მესაკუთრე იძულებული ხდება მიმართოს სასამართლოს სარჩლით დამქირავებლისგან, მასთან მყოფ პირებთან ერთად ბინის გამოთავისუფლების შესახებ, რომ ბინა ჩაბარდეს იქ მცხოვრებ პირებისაგან და მათ მიერ შეტანილი ინვენტარისაგან თავისუფალ მდგომარეობაში, ისე როგორც გადასცა.

- ბინის გამქირავებელმა უნდა გადაიხადოს თუ არა საშემოსავლო გადასახადი? ითხოვს თუ არა ამას აკანონი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, სასამართლო დავის დროს რანაირად დაამტკიცებს მეპატრონე, რომ მის სახლში ცხოვრობდა ვინმე, თუ არსად არ ჩანს ეს დოკუმენტურად

- საგადასახადო კოდექსი ითვალისწინებს ვალდებულებას, ბინის მესაკუთრემ სახელმწიფოს სასარგებლოდ გადაიხადოს ბინის გაქირავებით მიღებული შემოსავალის 5 %. მას რეალურად იხდის დამქირავებელი. ანუ, თუ ვთქვათ, მესაკუთრეს სურს მიიღოს 400 ლარი, იგი ბინის დამქირავებლისგან იღებს დაახლოებით 422 ლარს და უთითებს, რომ საშემოსავლო გადასახადს გადაიხდის თვითონ. ამისათვის, ბინის მესაკუთრე მიმართავს შემოსავლების სამსახურს და რეგისტრირდება გადასახადის გადამხდელად.

- თუ პირი არ იხდის ბინის გაქირავების საშემოსავლოს, რას ითვლისწინებს კანონი?

- საკმაოდ რთულია, შემოსავლების სამსახურმა პირს დაუმტკიცოს, რომ იგი ბინის გაქირავებით იღებს შემოსავალს, თუმცა თუ ამის მიზეზია ის, რომ დამქირავებელთან არ არსებობს წერილობითი ფორმით დადებული ხელშეკრულება ქირავნობაზე, ეს როგორც აღვნიშნეთ, წარმოშობს რისკს: თუ დამქირავებელი არ გადაუხდის გამქირავებელს ქირას, გამქირავებელსაც თავის მხრივ გაუჭირდება მას კონკრეტული თანხა მოსთხოვოს კონკრეტულ ვადაზე. შემოსავლების სამსახურისათვის თუ გახდა ცნობილი, რომ ბინა გაქირავებულია, მათთვის უკვე მნიშვნელობა არ აქვს ქირავნობის ფასს, სახელმწიფოს აქვს კანონიერი შესაძლებლობა ფასი დაადგინოს საბაზრო ფასიდან გამომდინარე და ისე განსაზღვროს საგადასახადო ვალდებულება, რომლის გადაუხდელობა, ისე როგორც გადასახადების დამალვა, პასუხისმგებლობის საკმაოდ მკაცრ ფორმებთან არის დაკავშირებული. თუ ოდენობა დიდია, სისხლის სამართლებრივთანაც კი. შემოსავლების სამსახურისათვის ბინის გაქირავების ფაქტი შეიძლება ცნობილი გახდეს სხვა საქმესთან კავშირით, შემთხვევით, შემოწმებით, დამქირავებლებისა თუ შემდეგ მეზობლების გამოკითხვით და ა.შ.

- რა გზით შეუძლია ბინის მეპატრონემ დაატოვებინოს გაქირავებული ფართი დამქირავებელს?

- შესაძლებლობა იყო, როცა საჯარო რეესტრის მიერ მომზადებული ამონაწერის საფუძველზე, პოლიციას შეეძლო მესაკუთრის მოთხოვნით ფართში მყოფი ნებისმიერი პირი გამოესახლებინა, რამდენიმე წელია არ მოქმედებს, გაუქმებულია. შესაბამისად, მესაკუთრე ბინის გაქირავების შემთხვევებში ვალდებული ხდება მათ გამოსასახლებლად მიმართოს სასამათლოს. პოლიცია ვერ ერევა და ვერ არკვევს, ვერ ადგენს თუ რამდენად შეესაბამება სინამდვილეს ფაქტი, რომ დამქირავებელი, მაგალითად 3 თვეა, არ იხდის ბინის ქირას და ამიტომ მესაკუთრეს წარმოეშობა უფლება ხელშეკრუელბის შეწყვეტის. ამის მიზეზი ისაა, რომ გადახდის ერთადერთი ფორმა არ არის გადარიცხვა და თეორიულად შესაძლებელია, დამქირავებელს ე.წ. ნაღდი ანგარიშწორებით ჰქონდეს გადახდილი მესაკუთრისათვის ქირა, თუმცა მესაკუთრე ტყუილს ამბობდეს. ამიტომ პირებს შორის კერძოსამართლებრივ უთიერთობას პოლიცია ვერ არჩევს და მათ გადაამისამართებს ხოლმე სასამართლოში. ასეთი შემთხვევებისაგან თავის მაქსიმალურად მალე დაღწევა შესაძლებელია ხელშეკრულებაში იმ წესის მითითებით, რომ თუ მხარეთა შორის წარმოიშობა დავა, ბინის გამოთავისუფლებასთან დაკავშირებით, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მიექცევა დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად. შესაძლებელია მესაკუთრე გარკვეული ფსიქოლოგიური ზეგავლენით შეძლოს დამქირავებლები აიძულოს, ბინა გამოათავისუფლონ, თუმცა აქ ძალიან დიდი სიფრთხილეა საჭირო, ეს არ გადაიზარდოს სისხლის სამართლის დანაშაულში. თუ კი დავუშვებთ, რომ მესაკუთრე ბოროტად სარგებლობს უფლებით, მისგან თავის დაცვის საშუალება ასევე აქვს ბინის მართლზომიერ მფლობელს და არასაპატიო მიზეზით ქირავნობის ურთიერთობის შეწყვეტის მოთხოვნაზე უარის თქმის უფლება მესაკუთრისათვის აქვს დამქირავებელსაც. მართზომიერ მფლობელს აქვს უფლება, მესაკუთრისგანაც კი დაიცვას თავი.

პოლიციას ბინიდან არაკანონიერი მფლობელების გამოსახლების შესაძლებლობა აქვს მაშინ, თუ არსებობს საკმარისად დასაბუთებული ვარაუდი იმისა, რომ ბინაში იქ მყოფები შევიდნენ მესაკუთრის ნების გარეშე. მაგალითად ასეთი იყო კომპანია „დირსის“ საკუთრებაში არსებულ საცოხვრებელ კორპუსებში ადამიანების შეჭრა, რომელიც პოლიციამ სწორედ ამ წესის საფუძველზე გამოასახლა. თუმცა, რადგან ბინის ქირით გადაცემა იმთავითვე გამორიცხვას უკანონო შეღწევას ბინაში, ქირის გადაუხდელობის გამო დამქირავებლების გამოსახლება ხდება სასამართლოს გადაწყვეტილებით და არა პოლიციის მიერ, მას შემდეგ რაც დადასტურდება, რომ მესაკუთრეს აქვს კანონიერი უფლება მოითხოვოს დამქირავებლებისაგან ბინის გამოთავისუფლება. ბუნებრივია, თუ კი ხელშეკრულებაში ყველაფერი ამომწურვად არის გაწერილი, დამქირავებლებს ეკისრება გადაუხდელი ქირისა და დაგროვილი ჯარიმების გადახდის ვალდებულება.

- აქტუალურია კითხვა, სახლის მესაკუთრის გარდაცვალების შემდეგ, მემკვიდრემ რა ვადაში უნდა გადაიფორმოს სახლი? რა პროცედურების გავლაა საჭირო?ვადის გასვლის შემდეგ რა ხდება?

- მესაკუთრის გარდაცვალება ნიშნავს სამკვიდროს გახსნას. სამკვიდრო მასაში შედის ქონება, რაც გარდაცვალებისას მესაკუთრის საკუთრებას წარმოადგენდა, რეგისტრირებულს თუ არარეგსტრირეულს (როცა მესაკუთრეს გააჩნია უფლების დამდგენი დოკუმენტები, თუმცა არ აქვს რეგისტრირებული საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში). გარდაცვალებიდან 6 თვის ვადაში მემკიდრეები მიმართავენ სანოტარო ბიუროს განცხადებით და მოითხოვენ სამკვიდრო მოწმობის მიღებას მამკვიდრებლის ქონებაზე, მათი კუთვნილი წილის პროპორციულად. პირველი რიგის მემკვიდრეები არიან მაგალითად გარდაცვლილის მეუღლე, მშობლები და შვილები (ნაშვილები). თუ ისინი არ არიან სახეზე შემდეგი რიგის მემკვიდრეები არიან დები და ძმები. თუ გარდაცველებიდან 6 თვეში არ მიმართავენ მემკვიდრეები სანოტარო ბიუროს სამკვიდრო მოწმობის მისარებად, შემდეგ მათ უწევთ მიმართონ სასამართლო განცხადებით სამკვიდრო ქონების ფაქტობრივი ფლობით მიღების იურიდიული მნიშვნელობის ფაქტის სასამართლოს მიერ დადასტურების მოთხოვნით, რის შესახებაც სასამართლოს გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ, ისინი ისევ მიმართავენ სანოტარო ბიუროს და აღნიშნული სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე იღებენ სამკიდრო მოწმობას.

"შვილებს მშობლების ქონებაზე არანაირი უფლება არ გააჩნიათ, სანამ..." - რა ქონებრივი უფლებები აქვთ ოჯახის წევრებს ერთმანეთში