რა რისკებს შეიცავს მშენებარე ბინის შეძენა და რა უნდა გადაამოწმოთ: " ხშირი შემთხვევაა, როდესაც კვადრატულობა არ ემთხვევა ერთმანეთს" - მშობლები

რა რისკებს შეიცავს მშენებარე ბინის შეძენა, რა უნდა გავითვალისწინოთ პირველ რიგში და როდის უნდა მივხვდეთ, რომ მშენებელი კომპანია შესაძლოა, გვატყუებს - თემაზე გადაცემაში "დილა მშვიდობისა საქართველო" იურისტი, სამშენებლო სამართლის ექსპერტი, ოთარ ნარჩემაშვილი საუბრობს:

- როდესაც უძრავ ქონებას ვყიდულობთ, ეს იქნება ბინა თუ კომერციული ფართი, მშენებარე თუ დასრულებულ მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში, პირველ რიგში, აუცილებლად უნდა შევაფასოთ, არის თუ არა ის საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული. ეს გვაძლევს იმის შესაძლებლობას, რომ გავიგოთ, მესამე პირებს გარკვეული მოთხოვნების უფლება ხომ არ აქვთ, აღნიშნულ ქონებასთან დაკავშირებით ხომ არ არის პრეტენზია წაყენებული და ხომ არ არის ყადაღა დადებული. ასევე, ხომ არ არის იპოთეკის პრობლემა.

როდესაც ყველა პროცედურას განვახორციელებთ და შევამოწმებთ, ასევე მნიშვნელოვანია, ვიცოდეთ, რომ ფაქტობრივი მდგომარეობა და იურიდიული ანუ რეგისტრირებული მდგომარეობა შეესაბამება თუ არა ერთმანეთს. ესეც უნდა გავარკვიოთ. პრაქტიკაში ძალიან ხშირი იყო შემთხვევები, როდესაც კონკრეტული უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში რეგისტრირება ხდებოდა. თუმცა, რეგისტრირებული მონაცემები, ხშირ შემთხვევაში, ფაქტობრივ მდგომარეობას არ ემთხვეოდა. დღეს ეს მანკიერი პრაქტიკები აღარ არსებობს. წარმოიდგინეთ, შეიძლება, მშენებელთან მისულიყავით, ეთქვათ, რომ თქვენი კონკრეტული უძრავი ქონება კონკრეტულ სართულზე მდებარეობს, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია, მაგრამ შეიძლება, აბსოლუტურად განსხვავებული ფაქტის წინაშე დამდგარიყავით. როდესაც შეთანხმებულ პროექტს აიღებდით, თუ ამასთან წვდომა გექნებოდათ, სრულიად შესაძლებელი იყო, ეს კონკრეტული ფართი, რომელიც პირველ სართულზე გეგონათ, ფაქტობრივ მონაცემებთან აბსოლუტურად აცდენილი ყოფილიყო.

უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არის თუ არა, ემთხვევა თუ არა შეთანხმებულ პროექტს - როდესაც აღნიშნულ პროცესებს ამოვწურავთ, ამას გადაწყვეტილების მიღებამდე მივყავართ, კონკრეტული უძრავი ქონება შევიძინოთ თუ - არა.

როდესაც გადაწყვეტილებას მივიღებთ, კონკრეტული ხელშეკრულების ან ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია აუცილებელია. ხშირია შემთხვევები, როდესაც უძრავი ქონების შეძენა ე.წ. შიდა განვადებით ხდება. ასეთ დროს, ბუნებრივია, მესაკუთრეებად ვერ დავრეგისტრირდებით იმიტომ, რომ თანხა სრულად არ გვაქვს დაფარული. თუმცა, თუ ჩვენ, როგორც მომავალი მესაკუთრეები არ დავრეგისტრირდებით საჯარო რეესტრში, ეს მნიშვნელოვან საფრთხეებს გვიქმნის. პრაქტიკამ აჩვენა ის, რომ ასეთ შემთხვევაში, არაკეთილსინდისიერ მშენებელს შეუძლოა, თქვენი ქონება, რომელზეც საჯარო რეესტრში მომავალ მესაკუთრედ არ დაგარეგისტრირათ, თავისუფლად გადაყიდოს სხვა პირზე და თქვენ ,,ჰაერში“ აღმოჩნდეთ. მეტიც, ერთ მშვენიერ დღეს შეიძლება, 10-ჯერ გადაყიდული ბინა, მეთერთმეტედ მართლა გააფორმოს კონკრეტული პიროვნების სახელზე საჯარო რეესტრში და აღმოჩნდება, რომ 10 ადამიანი დაზარალებულია, მე-11 ადამიანზე კი ქონება ოფიციალურად, იურიდიულადაა რეგისტრირებული.

თუ ამ კუთხით მანკიერი პრაქტიკა აღმოიფხვრება და დამკვიდრდება ის ტენდენცია, რომ ყველა მოვითხოვთ, მომავალი მესაკუთრეები გავხდეთ, ჩვენი ხელშეკრულება რეესტრში იყოს რეგისტრირებული, ალბათ, გამყიდველის მხრიდანაც ეს მიდგომები ვეღარ იქნება. თუ არ ვიყიდით, ბუნებრივია, კონკრეტული მიდგომები შეიცვლება.

ჩვენ თუ საჯარო რეესტრში არ დავრეგისტრირდებით, როგორც მომავალი მესაკუთრე, იურიდიულად, კანონის ენით რომ ვთქვათ, კონკრეტულ ქონებაზე მოთხოვნის უფლება არ გვაქვს. რა თქმა უნდა, სასამართლო დავებით შეგვიძლია, გარკვეულ შედეგს მივაღწიოთ, მაგრამ აუცილებელია, რეგისტრირებული ვიყოთ. შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ხელშეკრულება, რომელიც ორმხრივადაა ხელმოწერილი, კონკრეტული ბინა კონკრეტული სამშენებლო კომპანიის ,,ბატონობის“ არეალიდან გასულია და ვის რა უნდა მოვთხოვოთ? თუ გაკოტრდა სამშენებლო კომპანია, ვის რას ვთხოვთ? თუ არ ვართ რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში მომავალ მესაკუთრედ, რას ვაკეთებთ? არანაირად არ ვართ დაცულები...

ასევე, პრაქტიკაში ძალიან ხშირი შემთხვევაა, როდესაც კვადრატულობა არ ემთხვევა ერთმანეთს. მაგალითად, რეგისტრირებული იყო 150 კვადრატული მეტრი კომერციული ფართი და რომ აიზომა, 120 კვადრატული მეტრი აღმოჩნდა. შესაბამისად, ბუნებრივია, მშენებელს გასწორება უნდა მოვთხოვოთ იმიტომ, რომ თანხა 120 კვადრატის და არა 150 კვადრატის შემთხვევაში გადავიხადოთ.

გარდა ამისა, თუ კომპანია გეუბნებათ, რომ არ სურს, საჯარო რეესტრში მომავალ მესაკუთრედ დაგარეგისტრიროთ, ორი ვარიანტია - ის ან თანხის დაზოგვას ცდილობს ან თავშივე თაღლითობის სქემა აქვს განსაზღვრული. აქედან გამომდინარე, ჯობს ასეთ კომპანიასთან თანამშრომლობა შევწყვიტოთ.