რა უნდა გავითვალისწინოთ მშენებარე ბინის შეძენამდე, რა დროს შეიძლება, შენობის დემონტაჟი განხორციელდეს და რა მონაცემები უნდა გადავამოწმოთ წინასწარ - თემაზე გადაცემაში "დილა მშვიდობისა საქართველო" იურისტი, სამართლის ასოცირებული პროფესორი, თამარ კერძაია და იურისტი, სამშენებლო სამართლის ექსპერტი ოთარ ნარჩემაშვილი საუბრობენ:
თამარ კერძაია: - პირველ რიგში, საჯარო რეესტრის ამონაწერით დავიწყოთ. ოღონდ, ეს ასე მარტივად არ არის. მოდი, ეს საკითხი კარგად ჩავშალოთ. მიწის საკადასტრო კოდით საჯარო რეესტრის ამონაწერს napr.gov.ge-ზე ვიღებთ. ეს ინფორმაცია საჯაროა. პირველი, რასაც ვაკვირდებით: მიწა ნამდვილად იმ კომპანიის საკუთრება არის თუ არა, რომელიც ბინის შეძენასთან დაკავშირებით ხელშეკრულებას გვიდებს. ანუ, მარტივად რომ ვთქვათ, რეესტრში მესაკუთრედ მითითებული კომპანია ჩვენს ხელშეკრულებაში ფიგურირებადი კომპანია ზუსტად არის თუ არა. ხშირად ბოლოში პლუს-მინუსებს, "ჯგუფს" და ასეთებს აწერენ ხოლმე. ზუსტად იგივე იურიდიული პირი, იგივე საკადასტრო კოდით არის თუ არა, უნდა შევამოწმოთ. ეს პირველია, რასაც ვამოწმებთ. რას ვშვრებით, თუ იგივე არ არის? საფრთხე აი, აქ იმალება.
ასეთ დროს, როცა მიწის მესაკუთრე სხვა კომპანია ან ფიზიკური პირია, ხოლო დეველოპერი ან სამშენებლო კომპანია, რომელიც აშენებს - სხვა იურიდიული პირი, თუ ამ ორ მხარეს შორის დადებული ხელშეკრულება არ არსებობს, ასეთი გარიგება საერთოდ უკანონოა. თუ საჯარო რეესტრის ამონაწერში მესაკუთრედ ის პირი არ ამოდის, ვისგანაც ბინას ვყიდულობთ, პირველ რიგში, იურისტს სასწრაფოდ მივმართოთ იმიტომ, რომ სამშენებლო კომპანიასა და მიწის მესაკუთრეს შორის შიდა ხელშეკრულება სანახავია.
ეს დოკუმენტი, როგორც წესი, ძალიან კომპლექსურია, ბევრ პუნქტს შეიცავს და არაიურისტი ადამიანის მიერ მისი ნახვა დიდ რისკებს შეიცავს. გარდა ამისა, ეს ხელშეკრულება შეიძლება, მაგალითად, 2020 წელს იყოს დადებული და მას შემდეგ კომპანიაში ცვლილებები იყოს შესული. ამიტომ, თუ რეესტრში მესაკუთრედ ის არ ამოდის, ვისთანაც ხელშეკრულებას ვწერთ, არავითარ შემთხვევაში არ გავრისკოთ და დეპოზიტი არ გადავიხადოთ.
ის კომპანია კი თქვენ წინაშე პასუხს აგებს, მაგრამ მას არაფერი გააჩნია - მიწის ნაკვეთი მის საკუთრებაში არ არის, შესაბამისად, პასუხს ვერაფრით აგებს.
შემდეგი საკითხი: ამონაწერში უნდა დავინახოთ, მიწაზე იპოთეკა ან ყადაღა არის თუ არა დადებული. თუმცა, ამონაწერის აღება იმას არ ნიშნავს, რომ ინფორმაცია ახალია. იმისთვის, რომ უახლესი მონაცემები ვნახოთ, განახლება უნდა გავაკეთოთ და არა უბრალოდ საიტზე საკადასტრო კოდი შევიყვანოთ. განახლება ნებისმიერ ადამიანს შეუძლია, საფასური დაახლოებით 10-15 ლარია და რისკის თავიდან ასაცილებლად ეს ნამდვილად ღირს. მნიშვნელოვანია იმიტომ, რომ შეიძლება ძველ ამონაწერში მიწა ყადაღის გარეშე ჩანდეს, მაგრამ ეს ორი-სამი თვის წინანდელი მონაცემი იყოს. თუ დღევანდელი ინფორმაციით საჯარო რეესტრში ყადაღა არ დევს, იპოთეკა არ დევს და მესაკუთრე სამშენებლო კომპანიაა, მაშინ აქ ყველაფერი კარგად არის.
გადავდივართ მეორე ეტაპზე. შესაძლებელია რეესტრში ყველაფერი წესრიგში იყოს, მაგრამ კომპანია მოვალეთა რეესტრში ფიქსირდებოდეს. განსაკუთრებით, თუ გამსხვისებელი და მიწის მესაკუთრე ერთი და იგივე პირი არ არის. იმ კომპანიის მონაცემებს ვიღებთ, რომელიც ჩვენთან ხელშეკრულებას დებს და მოვალეთა რეესტრში ვამოწმებთ. თუ კომპანია იქ ფიქსირდება - შევეშვათ. მიზეზები, რომ "შემთხვევით მოხდა" და ა.შ., საერთოდ არ მოვისმინოთ.
მოვალეთა რეესტრი იმას ნიშნავს, რომ კომპანიას სახელმწიფოს ან კრედიტორების მიმართ დავალიანება აქვს, რომელსაც ვერ იხდის და საქმე უკვე აკრძალვაზეა გადასული. ეს აბსოლუტური "წითელი შუქი" და ნიშანია, რომ შეძენაზე საუბარი უნდა დავამთავროთ.
მესამე - სამეწარმეო რეესტრის ამონაწერს ვაკეთებთ. ის სუფთა, ყადაღისა და აკრძალვის გარეშე უნდა იყოს. თუ აკრძალვა ადევს, კომპანიასთან ურთიერთობას საერთოდ ვწყვეტთ. თუ იპოთეკა ადევს, რაც იმას ნიშნავს, რომ სესხი აქვთ აღებული, მაშინ ბანკის საგარანტიო წერილი აუცილებლად გვჭირდება. იქ მითითებული უნდა იყოს, რომ ბინის მესაკუთრის მიერ თანხის სრულად დაფარვის შემთხვევაში, ბანკი ამ ბინას იპოთეკისგან გამოათავისუფლებს. ამ ცნობის არსებობის შემთხვევაში უკვე მშვიდად ვაგრძელებთ გზას.
ოთარ ნარჩემაშვილი: - მშენებლობის ნებართვა მშენებარე კორპუსში ბინის ყიდვისას აუცილებელი წინაპირობაა. უნდა გადავამოწმოთ, სამუშაოები ნამდვილად ნებართვის საფუძველზე ხორციელდება თუ არა. პრაქტიკაში შემთხვევები ყოფილა, როცა ნებართვა არსებობს, მაგრამ დეველოპერი პროექტის დარღვევით აშენებს ან ნებართვას ვადა გასული აქვს. ბევრი მიტოვებული მშენებლობა ვიცით, რომლებიც ექსპლუატაციაში მიღებული არ არის. თუმცა, მხოლოდ ნებართვის არსებობა აპრიორში იმას არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონება რისკებისგან თავისუფალია. სწორედ ის გარემოებები უნდა შეფასდეს, რაზეც თამარმა დეტალურად ისაუბრა, რომ კონკრეტულ ბინას რაიმე პრობლემა არ ჰქონდეს.
თამარ კერძაია: - მარტივად რომ ავხსნათ, რიგი დეტალები, თუ როგორი უნდა იყოს ეს მშენებლობა, ძალიან გაწერილია. მშენებლობის ნებართვის დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს: პირველი - დაჯარიმება, მეორე - მშენებლობის შეჩერება და მესამე და ყველაზე ცუდი - დემონტაჟი. როდის მივდივართ აი ამ უარეს შედეგამდე? დაჯარიმება გასაგებია - თუ ნებართვისგან განსხვავებულად ფანჯარა, კარი, სართულიანობა, სიმაღლე, სიგანე და ასე შემდეგ გავაკეთეთ, ვჯარიმდებით.
ვჯარიმდებით და თუკი ეს ცვლილება შესაძლებელია, რომ დარჩეს, მაშინ სამშენებლო ნებართვის პროექცია ხდება, ანუ სამშენებლო ნებართვა შეიცვლება, არსებულ ფაქტობრივ მოცემულობას მოერგება და პირი მშენებლობას ახალი სამშენებლო ნებართვით გააგრძელებს.
მაგრამ თუკი განხორციელებული დარღვევა ისეთ საკითხებთან არის დაკავშირებული, როგორიც, მაგალითად, შენობის უსაფრთხოებაა, აქ კონსენსუსი ვერ იქნება. ან მაგალითად, როცა არ შეიძლებოდა, მეზობლის მიჯნასთან შენობას ფანჯრები გაუკეთდა. რიგი საკითხების, განსაკუთრებით უსაფრთხოების გამო, მერიამ ეს შეცვლილი მშენებლობა შეიძლება არ დაამტკიცოს და ასეთ შემთხვევაში ერთადერთი გამოსავალი დემონტაჟი, ანუ დანგრევა რჩება.
ახლა, როდესაც ბინას მშენებარე კომპანიაში ვყიდულობთ, რა თქმა უნდა, იმის რისკი მაქვს, რომ თუ დაინგრა და თუ შეაჩერეს, არ ვიცით, ბინა როდის ჩაბარდება. თუ სახლს მე ვაშენებ, რა თქმა უნდა, ფინანსური რისკები მაქვს. როცა მშენებარე ბინის შემძენი ვართ, ეს როგორ გადავამოწმოთ? მერიის მუნიციპალურ ინსპექციაში, ეს პროცედურა უკვე გამარტივებულია და ამის გადამოწმება ონლაინაც შეგვიძლია. მუნიციპალურ ინსპექციას უნდა მივმართოთ და ინფორმაცია ამ კომპანიის შესახებ ამოვიღოთ - ხომ არ ყოფილა დაჯარიმებული? შეიძლება სხვა შენობებსაც აშენებს და იქ საქმე როგორ მიდის, ექსპლუატაციაზე უარი ხომ არ ეთქვათ?
არის ზოგი კომპანია – ერთ მშენებლობას რომ გააკეთებს, იმ კომპანიას საერთოდ დახურავს, რომ ის ისტორია დამალოს და ახალ კომპანიას აკეთებს. მაგრამ ზოგჯერ ეს ისტორია ჩანს. ამიტომ, მუნიციპალური ინსპექციისგან აუცილებელია გამოვითხოვოთ, არის თუ არა ეს კომპანია სამშენებლო ნებართვის დარღვევისთვის დაჯარიმებული ან წინა შენობებზე ექსპლუატაციაზე უარი ნათქვამი. ეს ძალიან მსუყე ინფორმაციულ პრინციპს მოგცემთ. თუ კომპანია არაფერზე დაჯარიმებული არ ყოფილა და სუფთაა, შეიძლება ითქვას, რომ ამ ნაწილში შეგვიძლია ვენდოთ.
ოთარ ნარჩემაშვილი: - ახლა ინდივიდუალური მშენებლობის საკითხს შევეხოთ. ბინასთან მიმართებაში ჩვენმა მაყურებელმა ძალიან ბევრი და ამომწურავი ინფორმაცია გაიგო. აი, მაგალითად, ინდივიდუალური მშენებლობის საკითხი ავიღოთ. მშენებლობის ნებართვის შემდეგ სწორედ ის კონკრეტული რისკები იწყება, რომლის დაცვის ვალდებულებებიც ჩვენ გაგვაჩნია. თუ კონკრეტულ ვალდებულებებს არ შევასრულებთ, მერე კონკრეტული რისკები წარმოიქმნება. ეს ახლა რა შეიძლება იყოს? პროექტის ცვლილება ზოგადად გზადაგზა ან მშენებლობის პროცესში მოქმედი კანონმდებლობით, რა თქმა უნდა, შესაძლებელია. თუმცა ჩვენ პროექტის შეცვლა ჯარიმის გარეშე მაშინ შეგვიძლია, როდესაც ფაქტობრივი მშენებლობით პროექტი დარღვეული არ გვაქვს. თუ პროექტი უკვე დარღვეული გვაქვს, ასეთ შემთხვევაში ჯერ კონკრეტული ჯარიმის გადახდა უნდა მოხდეს და პროექტის ცვლილება მხოლოდ ამის შემდეგ არის შესაძლებელი. მაგრამ ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ ეს ცვლილებები, როგორც თამარმაც აღნიშნა, მოქმედ კანონმდებლობას არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს. მაგალითად, ხშირი ყოფილა შემთხვევები, როდესაც ცვლილება არა მხოლოდ არქიტექტურულ, არამედ კონსტრუქციულ გადაწყვეტებსაც შეხებია. სამწუხაროდ, ჩვენს ქვეყანაში აპრობირებული მეთოდია, რომ როდესაც კონსტრუქტორი პროექტს შესაბამისი ანგარიშების საფუძველზე დააპროექტებს, მშენებელმა მშენებლობის პროცესში - იმიტომ, რომ მისთვის ეს უფრო მარტივია და ეს განსაკუთრებით არა დეველოპმენტს, არამედ ინდივიდუალურ მშენებლობებს ეხება - შეიძლება თქვას: "მოდი, ეს ასე კი არა, ისე გავაკეთოთო". მშენებლობა საკუთარი იმპროვიზაციით გააგრძელოს.
როდესაც საქმე კონსტრუქციულ ჩარევებთან გვაქვს, შესაძლებელია აი ამ საკუთარი იმპროვიზაციებით შენობის მთლიანობის რღვევა, ანუ მდგრადობის რღვევა მოხდეს. ასეთი გადახვევები ხშირ შემთხვევაში შემდგომ ისეთი გაძლიერებების გათვალისწინებას საჭიროებს, რომ ეს ჩვენთვის ფინანსურად უფრო მეტი ზარალის მომტანი იყოს, ვიდრე კონკრეტულ პროექტზე მიყოლა. ამიტომ, როდესაც მშენებლობის პროცესში პროექტის ცვლილებას გადავწყვეტთ, აუცილებელი და მნიშვნელოვანია, რომ იმ კონკრეტულ სპეციალისტებს დავეკითხოთ, რომლებმაც ამ კონკრეტული პროექტის შექმნაში კომპლექსურად მიიღეს მონაწილეობა.
ოთარ ნარჩემაშვილი: - თუ კონკრეტული პირი დაუდევრობით ან განზრახულობით ყალბ ოქმს შეადგენს და იტყვის, რომ პროცესი დოკუმენტაციის შესაბამისად მიმდინარეობს, მაგრამ ობიექტურად ეს პროცესი დოკუმენტაციის შესაბამისად არ მიმდინარეობს, ბუნებრივია, ამ ნაწილში პასუხისმგებლობა შესაბამისი ოქმის შემდგენზე მოვა. მაგრამ, თუ პროექტი დარღვეულია, ამ დროს, სამშენებლო სამართლებრივად, ჯარიმის ნაწილში პასუხისმგებლობა მშენებლობის ნებართვის მფლობელს აქვს. მაგრამ ჩვენ რომ მესაკუთრე და მშენებლობის ნებართვის მფლობელი დავამშვიდოთ, ბუნებრივია, ჩვენ ვისაც მშენებლობას დავუკვეთავთ, თუ ის მშენებლობას შეთანხმებული დოკუმენტაციის მიხედვით არ განახორციელებს, სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში მას შეგვიძლია მოვთხოვოთ ჯარიმის გადახდა, თუმცა ადმინისტრაციული ორგანოს წინაშე პასუხისმგებლები ჩვენ ვიქნებით.
ოთარ ნარჩემაშვილი: მნიშვნელოვანი დეტალები, რაც ექსპლუატაციაში მიღების ეტაპზე უნდა გავითვალისწინოთ, შემდეგია: უპირველეს ყოვლისა, შეთანხმებული სამშენებლო დოკუმენტაციის დაცვა. თუმცა, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, პროექტიდან გადახვევები შეიძლება ნებსით ან უნებლიეთ მოხდეს. მთავარია, რომ ეს ცვლილებები არსებითი არ იყოს და მოქმედ კანონმდებლობას არ ეწინააღმდეგებოდეს. ძალიან მნიშვნელოვანია და დღეს ძალიან ბევრი მშენებელი ეტაპის ოქმებს არ ადგენს და სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოში არ აბარებს, რაც ასევე მნიშვნელოვანი დარღვევაა და გეტყვით რატომ. ტექნიკური ზედამხედველი პასუხისმგებელი არა მხოლოდ ვიზუალურ ნაწილზე, არამედ კონსტრუქციულ ნაწილზეცაა. ეს რას ნიშნავს? როდესაც კონსტრუქტორმა, მაგალითად, გაითვალისწინა, რომ კონკრეტულ კოლონაში არმატურის კონკრეტული რაოდენობა უნდა წავიდეს, საძირკველში არმატურის კონკრეტული რაოდენობა ან კონკრეტული ტიპი უნდა წავიდეს, ტექნიკური ზედამხედველის მიერ სანებართვო პროცესის კონტროლი აი ამ პროცესებსაც მოიცავს. ის მათ შორის აი ამ ნაწილებზეც პასუხისმგებელია.
შესაბამისად, როდესაც ჩვენ ეტაპის ოქმებს არ წარვადგენთ და გვგონია, რომ ბოლოს მივალთ - ახლა ამ მოცემულობაზე ეტაპის ოქმების წარუდგენლობისთვის ამნისტიებიც კი არის და ძალიან ბევრმა ჩათვალა, რომ რა კარგი რამ მოხდა - ობიექტურად კარგი რამ არ მომხდარა. ანუ, თუ ჩვენ ეტაპის ოქმებს არ წარვადგენთ, ბოლოს დასრულებული მშენებლობის გაექსპერტიზება გვევალება. ეს რას ნიშნავს? რომ ექსპერტი, დამოუკიდებელი პირი, პასუხისმგებლობას საკუთარ თავზე იღებს, რომ ყველა ეტაპი კანონმდებლობის და დოკუმენტაციის დაცვით შესრულდა. ის ბეტონის ტიპზე, არმატურის რაოდენობაზე პასუხისმგებელია და შემდგომ უკვე დამოუკიდებელ ექსპერტს იმდენად მასშტაბური სამუშაოების და კვლევების ჩატარება უწევს, რომ აი ამ გაექსპერტიზებაში კოლოსალურ თანხებს ითხოვენ, რაც აბსოლუტურად რელევანტურია, იმიტომ რომ საკუთარ თავზე ძალიან დიდი პასუხისმგებლობა უნდა ატაროს.