ბინის გაქირავება მესაკუთრისთვის დამატებითი შემოსავლის წყაროა, თუმცა პრობლემის წარმოშობის შემთხვევაში, შესაძლოა ხანგრძლივ სამართლებრივ დავად იქცეს. საქართველოში ე.წ. ურჩი დამქირავებლების საკითხი კვლავ აქტუალურია. როდესაც დამქირავებელი ქირას აღარ იხდის ან ბინის დაცლაზე უარს ამბობს, მესაკუთრეს გამოსახლებისთვის სასამართლო გზის გავლა უწევს, რაც პროცესს მნიშვნელოვნად ახანგრძლივებს.
საპოლიციო გამოსახლების გაუქმებიდან წლების შემდეგაც დისკუსიის საგანია, რამდენად არის დაცული საკუთრების უფლება და რამდენად ეფექტიანია არსებული სამართლებრივი მექანიზმები. რა რისკები უნდა გაითვალისწინონ ბინის გამქირავებლებმა, როგორ დაიცვან საკუთარი ინტერესები და საჭიროა თუ არა კანონმდებლობის გადახედვა? ამ საკითხებზე ადვოკატი, ოთარ კაჭკაჭიშვილი გადაცემაში "ახალი დღე" საუბრობს:
- სამწუხაროდ, აღნიშნული საკითხი კვლავ აქტუალურია. დამეთანხმებით, ჩვენი მოსახლეობის დიდი ნაწილი თავს სწორედ ბინების გაქირავებით მიღებული შემოსავლით ირჩენს. ზოგიერთი ადამიანი საბანკო სესხით უძრავ ქონებას იმ მიზნითაც კი ყიდულობს, რომ შემდგომ გააქირაოს და ეს ქონება გამოისყიდოს.
სამწუხაროდ, სხვადასხვა მიზეზით ხშირია შემთხვევები, როდესაც დამქირავებლები კუთვნილი ქირის გადახდას თავს არიდებენ. ამას ბინის მესაკუთრეებისთვის ძალიან მძიმე შედეგები მოაქვს. ერთი მხრივ, მესაკუთრე საბანკო ვალდებულებების წინაშე დგება, მეორე მხრივ კი, ურჩი გადამხდელის წინააღმდეგ სამართლებრივ დავას იწყებს.
რამდენად ეფექტიანია ამ პრობლემის მოსაგვარებლად მოქმედი კანონმდებლობა და რა შედეგი მოიტანა განხორციელებულმა ცვლილებებმა? გამოცდილებამ გვაჩვენა, რომ წინა კანონმდებლობის პირობებში წარმოება დაახლოებით ერთი თვის განმავლობაში სრულდებოდა. ეს იმას ნიშნავდა, რომ მესაკუთრეს შეეძლო, ურჩი გადამხდელი ბინიდან ერთი თვის ვადაში გამოესახლებინა. თუმცა პროცესის სისწრაფეს გარკვეული ხარვეზებიც ახლდა. კანონმდებლობის ცვლილების შემდეგ კი აღნიშნულ საქმეთა განხილვა სასამართლო წარმოებას გადაეცა.
სამწუხაროდ, ჩვენს ქვეყანაში სასამართლოები ძალიან გადატვირთულია და საქმეთა განხილვა ნელა მიმდინარეობს, განსაკუთრებით ისეთ ქალაქებში, როგორებიცაა თბილისი და ბათუმი. სწორედ ამ ორ დიდ ქალაქშია თავმოყრილი უძრავი ქონების დიდი ნაწილი და გაქირავების ბაზარიც ყველაზე აქტიურია. შესაბამისად, მესაკუთრეს საკმაოდ გრძელი გზის გავლა უწევს, რომელიც ორ ეტაპად იყოფა: პირველი სასამართლო ინსტანციებია, მეორე კი - სააღსრულებო ბიურო და უშუალოდ გამოსახლების პროცესი. გადაჭარბებული არ იქნება, თუ ვიტყვი, რომ თითოეულ ეტაპს დაახლოებით ორი-სამი წელი სჭირდება.
- აღნიშნული შემთხვევები მესაკუთრის სრულ გაკოტრებასაც კი იწვევს. ამიტომ ვფიქრობ, კანონმდებლობის ცვლილებიდან დღემდე გასულმა პერიოდმა გვაჩვენა, რომ არსებული ფორმაც არ არის გამართლებული. საჭიროა, კანონმდებლობაში ოქროს შუალედი ვიპოვოთ. ჩემი მოსაზრებით, ეს იქნება ისეთი საკანონმდებლო ინიციატივის დანერგვა, რომელიც აღნიშნულ წარმოებას დაახლოებით სამიდან ექვს თვემდე ვადაში დაასრულებს.
კარგი იქნება, თუ ეს პროცესი კვლავ პოლიციას დაუბრუნდება, ვინაიდან ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში მარტივად დგინდებოდა, იყო თუ არა დამქირავებელი კეთილსინდისიერი, ჰქონდა თუ არა ქირავნობის უფლება და იმყოფებოდა თუ არა საცხოვრებელ ფართში ლეგიტიმურად. თუ პირი ფართში ლეგიტიმურად არ იმყოფებოდა, მისი გამოსახლება დაუყოვნებლივ ხდებოდა.
თუ ე.წ. ურჩ მობინადრეს ცოტა მეტ დროს მივცემთ და საცხოვრებელი სახლიდან ნივთებს ერთ თვეში არ გამოვუტანთ, ეს გარკვეულ ბალანსს უზრუნველყოფს. ამით დაცული იქნება როგორც მესაკუთრის, ისე იმ ადამიანის უფლებები, რომელიც ბინაში ცხოვრობს. გასათვალისწინებელია სეზონური მდგომარეობა, ოჯახის არასრულწლოვანი წევრები და სხვა მრავალი ფაქტორი. ვფიქრობ, სამიდან ექვს თვემდე ვადა ნორმალური იქნება, თუ აღნიშნული წარმოება კვლავ ადმინისტრაციულ ორგანოს დაუბრუნდება.
- როგორც იცით, ჩვენს ქვეყანას პერიოდულად სხვადასხვა ქვეყნიდან მიგრანტები ჩამოდიან. ბუნებრივია, ზოგიერთი ადამიანი პასუხისმგებლიანია, ზოგი - ნაკლებად, ზოგი კი ქვეყანაში დროებით ცხოვრობს. გარდა ამისა, სხვადასხვა ქვეყანას შორის კულტურული განსხვავებებიც არსებობს, მათ შორის ბინის მოვლისა და შენარჩუნების თვალსაზრისით.
პრობლემები ორ ნაწილად შეგვიძლია დავყოთ: უცხოელი მოქალაქეების მიერ ქირის გადაუხდელობის შემთხვევები და საქართველოს მოქალაქეებთან დაკავშირებული პრობლემები. უცხოელებმა იციან, რომ ქვეყანაში დროებით იმყოფებიან, ნივთებს სათანადოდ არ უვლიან და საცხოვრებელ ფართს ხშირად ისე ტოვებენ, რომ მესაკუთრე გადაუხდელობის შესახებ გვიან იგებს. ისინი უბრალოდ იპარებიან, მესაკუთრეს კი აღარ რჩება არანაირი ბერკეტი, რომ მათ სამართლებრივად ედავოს, მით უმეტეს, როდესაც მათი პირადი მონაცემებიც კი არ აქვს და ხელშეკრულებაც არ არის გაფორმებული.
- ხელშეკრულებას ძალიან დიდი უპირატესობები აქვს. შესაძლოა, ის პრობლემას სრულად ვერ აგვარებდეს, თუმცა წერილობით დოკუმენტსა და ზეპირ შეთანხმებას შორის უდიდესი განსხვავებაა. წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმებისას მომავალ დამქირავებელს პირად მონაცემებსა და საკონტაქტო ინფორმაციას ვთხოვთ, რომლებიც დოკუმენტში მიეთითება. მასში ასევე დეტალურად აღვწერთ უძრავ ქონებაში განთავსებულ ფასეულ ნივთებს და განვსაზღვრავთ ბინის პერიოდული შემოწმების მექანიზმებს.
ხელშეკრულების მომზადების პროცესშივე ვლინდება მეორე მხარის დამოკიდებულება და პასუხისმგებლობა. იმის მიხედვით, თუ რა კითხვებს სვამს ადამიანი ან რომელ პუნქტს არ ეთანხმება, შესაძლოა, წინასწარვე მივხვდეთ, რომ ამ პირს ქონება არ უნდა მივაქირაოთ. ამდენად, ხელშეკრულება მესაკუთრეს იცავს. პრობლემის წარმოშობის შემთხვევაში კი მისი მეშვეობით მარტივად შეგვიძლია მივმართოთ სასამართლოსა თუ სამართალდამცავ ორგანოებს და მოვახდინოთ პირის იდენტიფიცირება.
- ეს პროცესს დიდად ვერ ამცირებს. ხელშეკრულება უბრალოდ გვეხმარება, სასამართლოს მარტივად მივმართოთ, კონკრეტული პირი დავასახელოთ და მისი საკონტაქტო ინფორმაცია მივუთითოთ. თუმცა დროის ფაქტორს, რომელიც მესაკუთრეებისთვის მთავარი პრობლემაა, ხელშეკრულება ვერ აგვარებს. ამისთვის საკანონმდებლო ცვლილებაა საჭირო.
არაერთხელ აღმინიშნავს, რომ დროა, არსებული წესი შევცვალოთ, რათა მესაკუთრეთა უფლებები დავიცვათ და ქვეყანაში საინვესტიციო გარემო გავაუმჯობესოთ. როდესაც ინვესტორი ხედავს, რომ მესაკუთრის უფლებები დაცულია, ის ინვესტირებას უფრო თამამად გადაწყვეტს.
- სამწუხაროდ, ხშირია შემთხვევები, როდესაც მესაკუთრეები თვითნებური ქმედებებით თავადვე დგებიან სამართლებრივი დილემის წინაშე, რასაც, რა თქმა უნდა, არ ვურჩევთ.
თუ ქონებიდან სტაბილური შემოსავლის მიღებას ვგეგმავთ, უმჯობესია, იურისტს ან ადვოკატს მივმართოთ, რომელიც ხელშეკრულებას კვალიფიციურად შეადგენს. მასში აუცილებლად უნდა გავითვალისწინოთ კონტროლის მექანიზმები. ასევე, არ უნდა დაგვავიწყდეს მოძრავი ნივთების დეტალური აღწერა. ბინაში არსებული ტექნიკა თუ ანტიკვარული ნივთები ხშირად საკმაოდ ძვირად ღირებულია და დაზიანების შემთხვევაში, მესაკუთრე ვერ ამტკიცებს, რა მდგომარეობაში გადასცა ისინი დამქირავებელს.
- დიახ, გამოსავალი დასურათება და მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებაა. დოკუმენტში მკაფიოდ უნდა ჩაიწეროს, რომ მხარეებმა ყველა ტექნიკა გამართულ მდგომარეობაში ჩაიბარეს. ფოტომასალა კი ხელშეკრულებას უნდა დაერთოს.
რაც შეეხება თვითნებურ ქმედებებს, ხშირად კონფლიქტის მიზეზი სწორედ არაეფექტიანი კანონმდებლობაა. როდესაც მესაკუთრე ხედავს, რომ პრობლემის მოსაგვარებლად წინ წლები ელოდება, ის ცდილობს, საკითხი საკუთარი ძალებით მოაგვაროს.
სისხლის სამართლის კოდექსში არსებობს მუხლი - "თვითნებობა". მესაკუთრეს აქვს განცდა, რომ ქონება მას ეკუთვნის და იქ სხვა პირი უნებართვოდ არ უნდა ცხოვრობდეს, თუმცა კანონმდებლობის თანახმად, როდესაც ქონებას დამქირავებელს ნებაყოფლობით გადავცემთ, სარგებლობის პერიოდში ის გარკვეული უფლებებით მესაკუთრეს უტოლდება.
ამიტომ პროცესების თვითნებურად მართვა დაუშვებელია, რადგან შესაძლოა, სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა დაგვეკისროს. არავითარ შემთხვევაში არ შეიძლება ელექტროენერგიის ან სხვა კომუნალური სერვისების გათიშვა. თუ ოჯახში არასრულწლოვანი ბავშვია, ელექტროენერგიის გათიშვით შესაძლოა ის საკვების მომზადებისა თუ აუცილებელი საყოფაცხოვრებო პირობების გარეშე დავტოვოთ. ასეთ დროს ეროვნული კომისია (სემეკი) მომარაგებას, როგორც წესი, სწრაფად აღადგენს. შესაბამისად, მსგავსი ქმედებებისგან თავი უნდა შევიკავოთ.
- ოპტიმისტურ ნოტაზე რომ დავასრულოთ, ორივე მხარის ქცევა რადიკალურად შეიცვალა. მომართვიანობა პრევენციული მიზნითაც მაღალია. თუ ადრე ასე არ იყო, ახლა ბევრი მომხმარებელი წინასწარ მოგვმართავს, რათა ხელშეკრულება ჩვენი მეშვეობით გააფორმოს. ასევე ხშირია შემთხვევები, როდესაც დამქირავებლებიც მოგვმართავენ მესაკუთრესთან ურთიერთობის მოსაწესრიგებლად.
თუმცა არაკეთილსინდისიერი დამოკიდებულება კვლავ არსებობს. ხშირად ვხვდებით შემთხვევებს, როდესაც პირს წინასწარ აქვს განზრახული მესაკუთრის დაზარალება. მსგავსი რამ საქართველოს მოქალაქეების შემთხვევაშიც ხდება - ზოგიერთი ადამიანი თითქოს განზრახ შედის ბინაში იმ მიზნით, რომ ქირა არ გადაიხადოს. მათ იციან სასამართლოების გადატვირთულობის შესახებ და ამ საკანონმდებლო ხარვეზით სარგებლობენ. იციან, რომ მესაკუთრე სასამართლოს მიმართავს და ბინას მხოლოდ სასამართლოს საბოლოო გადაწყვეტილების შემდეგ დაცლიან.