თუ გაქირავებული ბინიდან წყალი ჩამოდის, თუ გაქირავებულ ბინაში იმაზე მეტი ადამიანი ცხოვრობს, ვიდრე შეთანხმდით და თუ დამქირავებელი ფულს არ იხდის... - იურისტის განმარტებები - მშობლები

ბინის გაქირავება მხოლოდ ქირის ოდენობასა და გადახდის ვადებზე შეთანხმებას არ გულისხმობს. ხშირად მესაკუთრეებსა და დამქირავებლებს შორის გაუგებრობა ხელშეკრულების გაფორმების, საგადასახადო ვალდებულებების, ბინის დაზიანებისა თუ მისი გამოყენების წესებთან დაკავშირებითაც წარმოიშობა. რა უნდა იცოდნენ მხარეებმა, რომ მომავალში სამართლებრივი დავები თავიდან აიცილონ - ამ საკითხებზე გადაცემაში "დილა მშვიდობისა საქართველო" იურისტი, სამართლის ასოცირებული პროფესორი, თამარ კერძაია საუბრობს:

- სხვადასხვა ხელშეკრულებისთვის კანონმდებლობით სხვადასხვა წესია დადგენილი. მაგალითად, ნასყიდობის შემთხვევაში, ბინის ზეპირსიტყვიერად შეძენა შეუძლებელია - აუცილებელია საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. მაგრამ, ქირავნობა ისეთი გარიგებაა, რომლისთვისაც ფიზიკურ პირებს შორის დადებისას სავალდებულო არ არის არც წერილობითი ფორმა და არც საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ანუ მესაკუთრე და დამქირავებელი ზეპირადაც რომ შეთანხმდნენ ბინის ქირის ფასსა და პირობებზე, ქირავნობის ხელშეკრულების ძალაში შესასვლელად ეს იურიდიულად სრულიად საკმარისია.

ანუ წერილობითი ხელშეკრულების არსებობა-არარსებობა ქირის მოთხოვნის უფლებაზე არანაირად არ მოქმედებს. ზეპირად დადებული ხელშეკრულების შემთხვევაშიც მესაკუთრეს შეთანხმებული თანხის გადახდის მოთხოვნის სამართლებრივი უფლება აქვს.

რაც შეეხება მეორე საკითხს - საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, ამასთან დაკავშირებით ხშირად აქვთ ხოლმე შიშები. საცხოვრებელი ბინის ქირავნობის რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ერთ-ერთი მხარე იურიდიული პირია და ქირის ხელშეკრულების ვადა ერთ წელს აღემატება.

მესამე საკითხი, რაც მესაკუთრეებში შიშს იწვევს, საგადასახადო კუთხით არსებული ვალდებულებებია. მოქალაქეებს საცხოვრებელი ბინის გაქირავებისას საშეღავათო პირობები ეხებათ: სტანდარტული 20%-ის ნაცვლად ისინი მხოლოდ 5%-იან გადასახადს იხდიან. მაგრამ, ხშირად გამქირავებელს ამ 5%-ის გადახდის საშუალებაც არ აქვს, ან ბინას ნაცნობსა და ახლობელზე აქირავებს და ამ გადასახადისგან თავის არიდებას ცდილობს.

რა თქმა უნდა, საგადასახადო კუთხით შემოწმების შემთხვევაში მას 5%-ის გადახდის ვალდებულება ეკისრება. თუმცა, ამ გარემოებას მესაკუთრესა და დამქირავებელს შორის არსებულ ურთიერთობასთან არანაირი კავშირი არ აქვს. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ მესაკუთრეს საგადასახადო ვალდებულება შესრულებული არ აქვს, მას დამქირავებლისგან ქირის მოთხოვნის უფლება არ ეზღუდება.

ანუ მესაკუთრეს 5%-ის გადახდას საგადასახადო ორგანო მოსთხოვს და ეს სრულიად ცალკე სამართლებრივი დავაა. სასამართლოში ქირის ამოღებაზე დავისას მოსამართლე მესაკუთრეს მოთხოვნაზე უარს იმის გამო ვერ ეტყვის, რომ მას სახელმწიფო გადასახადი გადახდილი არ აქვს.

ეს სახელმწიფო საგადასახადო ორგანოს საქმეა: მან ფიზიკური პირი უნდა შეამოწმოს, დარღვევა აღმოაჩინოს და გადასახადის გადახდა მოსთხოვოს. ეს სრულიად სხვა პროცედურაა და დამქირავებელს ნაკისრი ვალდებულებისგან არ ათავისუფლებს.

- მოკლედ, ხელშეკრულება ზეპირი იქნება თუ წერილობითი, მხარეებს შორის ვალდებულება ნებისმიერ შემთხვევაში წარმოიშობა.

- რა თქმა უნდა. თუმცა მესაკუთრეებს მაინც ვურჩევთ, რომ ხელშეკრულება არა მხოლოდ წერილობით გააფორმონ, არამედ ბინაში არსებულ ავეჯსა და ტექნიკას, იატაკის, ჭერისა და კედლების მდგომარეობას ფოტო და ვიდეომასალაც გადაუღონ. ეს შემდგომში მტკიცების პროცესს გაამარტივებს - იოლად დადგინდება, რა როდის დაზიანდა და იყო თუ არა ნივთი მანამდე გაფუჭებული.

- იმ შემთხვევაში, როდესაც მხოლოდ სიტყვიერი შეთანხმება არსებობს და წერილობითი მტკიცებულება არ მოგვეპოვება, მესაკუთრემ საკუთარი პოზიცია როგორ უნდა დაამტკიცოს?

- წერილობითი ფორმა, რა თქმა უნდა, უკეთესია, მაგრამ მისი არარსებობისას მტკიცების სხვა საშუალებებიც გამოიყენება. მაგალითად, თუ დამქირავებელი ქირას რამდენიმე თვის განმავლობაში საბანკო გადარიცხვით იხდიდა, ეს პირდაპირი მტკიცებულებაა. ხოლო თუ თანხას ხელზე გადასცემდა, მაგრამ მხარეებს შორის მიმოწერა არსებობს, სადაც თანხის ოდენობაზე მსჯელობენ, ესეც მტკიცებულებად გამოდგება.

იმ უკიდურეს შემთხვევაში კი, როდესაც არც მიმოწერა არსებობს და არც საბანკო გადარიცხვა, ბაზარზე არსებული საშუალო ქირის ფასის გათვალისწინება ხდება.

- მტკიცებულებებიდან უშუალოდ დაზიანების თემაზე გადავიდეთ. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული პრობლემა წყლის მილის გასკდომა და ქვედა მეზობლის დატბორვაა, რაც ორივე მხარეს ზიანს აყენებს. ასეთ დროს პასუხისმგებლობა ვის ეკისრება და რა უნდა გაითვალისწინონ მესაკუთრემ და დამქირავებელმა?

- სამეზობლო სამართლის მიხედვით, დაზარალებული მეზობლის წინაშე პირდაპირ პასუხისმგებელი უშუალოდ ბინის მესაკუთრეა. მეზობელი ზიანის ანაზღაურებას მესაკუთრეს მოსთხოვს და სასამართლოშიც მის წინააღმდეგ იდავებს.

რაც შეეხება მესაკუთრესა და დამქირავებელს შორის ურთიერთობას, წყლის ჩასვლა შესაძლოა, როგორც მესაკუთრის, ისე დამქირავებლის ბრალი იყოს. კანონით მესაკუთრეს ეკისრება ვალდებულება, რომ ბინა დამქირავებელს ვარგის მდგომარეობაში გადასცეს და ეს მდგომარეობა იჯარის მთელი პერიოდის განმავლობაში შეინარჩუნოს. შესაბამისად, თუ წყალი მილების სიძველისა და ცვეთის გამო ჩავიდა, ეს მესაკუთრის პასუხისმგებლობაა.

მაგრამ, თუ დამქირავებელმა ონკანი ღია დატოვა ან მილის დაზიანება შეამჩნია და მესაკუთრეს დროულად არ შეატყობინა, რამაც მილის გასკდომა გამოიწვია, ასეთ დროს ზიანის ანაზღაურება უკვე დამქირავებელს დაეკისრება.

ანუ, მეზობელი სთხოვს მესაკუთრეს. ხოლო, ზემოთ განხილული შემთხვევაში, თავის მხრივ, მესაკუთრემ შეიძლება, დამქირავებელს მოსთხოვოს.

- ხშირად ხდება ასეც: ბინას კონკრეტულ პირზე ან წყვილზე აქირავებენ, თუმცა დროთა განმავლობაში მაცხოვრებელთა რაოდენობა იზრდება და საბოლოოდ ბინაში ბევრად მეტი ადამიანი ცხოვრობს, ვიდრე შეთანხმებული იყვნენ. აქვს თუ არა მესაკუთრეს უფლება, მაცხოვრებელთა რაოდენობის შემცირება მოითხოვოს?

- ბინის გამოყენება უკავშირდება ცვეთას. ბუნებრივია, ერთი ადამიანის ცხოვრება და ხუთი ადამიანის ცხოვრება ბინის სხვადასხვაგვარ ცვეთას იწვევს. კანონის მიხედვით, დამქირავებელს უფლება არ აქვს, ბინა სარგებლობაში მესამე პირებს გადასცეს. მესამე პირებში იგულისხმებიან მეგობრები, კოლეგები და ნაცნობები და არა ოჯახის წევრები.

შესაბამისად, თუ დამქირავებელმა ბინაში სხვა უცხო პირები დაასახლა, მესაკუთრეს ხელშეკრულების შეწყვეტის მოთხოვნის სრული უფლება აქვს. ხოლო თუ დამქირავებელთან ოჯახის წევრები გადავიდნენ საცხოვრებლად, მესაკუთრე მათ ცხოვრებას ვერ აუკრძალავს, თუმცა მას უფლება აქვს, ქირის ოდენობის გადახედვა მოითხოვოს, რადგან მრავალსულიანი ოჯახის ცხოვრება ბინის მეტ ცვეთას იწვევს.

- თუ დამქირავებელმა მესაკუთრის ნებართვის გარეშე ბინა Airbnb-ზე ან სხვა მსგავს პლატფორმაზე განათავსა და ქვექირავნობით შემოსავალი გაიჩინა, აქვს თუ არა მას ამის უფლება?

- მესაკუთრის თანხმობის გარეშე დამქირავებელს ბინის ქვექირავნობით გადაცემის უფლება ცალსახად არ აქვს. ასეთი რამ მხოლოდ მესაკუთრესთან წინასწარი შეთანხმებითაა შესაძლებელი.

- რა წესი მოქმედებს შინაურ ცხოველებთან დაკავშირებით, როდესაც დამქირავებელს ცხოველი მესაკუთრესთან შეუთანხმებლად მოჰყავს?

- თუ ხელშეკრულებით პირდაპირ იყო აკრძალული შინაური ცხოველის ყოლა, დამქირავებელს მისი მოყვანის უფლება არ აქვს. ხოლო თუ ეს საკითხი წინასწარ შეთანხმებული არ ყოფილა, უნდა შეფასდეს კონკრეტული შემთხვევა: იწვევს თუ არა შინაური ცხოველი ბინის დაზიანებას ან იმაზე მეტ ცვეთას, ვიდრე ეს ქირის საწყისი ფასის შეთანხმებისას იყო გათვალისწინებული.

როდესაც დამქირავებელი ქირას აღარ იხდის ან ბინის დაცლაზე უარს ამბობს - ადვოკატის რჩევები მესაკუთრეებს

როგორ უნდა გაფორმდეს ქონება ბავშვზე და ექნებათ თუ არა მშობლებს ამ ქონების გაყიდვის ან გაქირავების უფლება - იურისტის პასუხი